2013. 06. 27  
シェアハウスやソーシャルアパートメントなど、居住者たちがいつでも自由に使用できる共用スペースを持つ賃貸物件が増えてきたが、そのひとつにコレクティブハウジングというものがある。これは、居住希望者たちが建物の計画段階から設計などにかかわり、自分たちで快適に暮らせる住居を作っていくのが特徴で、ほかのシェア住宅とは様々な部分で異なるという。コレクティブハウジングの普及・企画・運営支援などを行うNPOコレクティブハウジング社の高田芙美子さんに詳しい内容を伺った。

「『住まい』は豊かな生活を送るうえでとても重要です。だからこそ、駅からの近さや家賃など表面的な条件だけを見て選ぶのではなく、自分たちが『どんな暮らしをしたいか』を考えることが大切。コレクティブハウジングは、そうした考えに基づき、人や地域とのつながりを持ちつつ暮らしていこうという住スタイルなんです」

ハウスづくりを始めるには、「自分の住みたい地域に居住を希望する者」が何人か集まって事業主を探すケースもあれば、事業主が先にコレクティブハウス事業を計画し、その後に居住希望者を募集する場合もある。いずれにせよ、居住希望者はプランニングの段階から参加して、住まいづくりを進めていけるのだ。

「あくまで賃貸住宅ですので、自分の好みを出すばかりではなく『みんなが住みたいと思える空間』を適切な家賃で実現するにはどうすれば良いか、事業主とやり取りしながら専門家の力を借りて検討していきます」

一般的にコレクティブハウジングの物件は、キッチンやトイレ・バスなどを完備した専用住戸に加え、居住者がいつでも自由に使えるリビングやダイニング、キッチンなどの共用スペースがある。その分コストは高くなりそうだが、計画段階から家賃の希望を出し、それに見合った設備などを検討するため、逆にムダが省けてコスト減につながることもあるようだ。また、賃貸住宅なのでライフスタイルの変化による退居や、空室への入居も可能。

さらに、ハウスの運営・管理は居住者たちが行う。居住者組合を作って、自分たちで分担しながら暮らしの質を決めていく。

「例えば電球の交換や共用スペースの掃除などはできる限り自分たちでやって管理費を抑えます。また、暮らしている中で何か課題が出てくれば、大きな問題になる前に居住者同士の定例会などで話し合って解決していきます」(同)

その一方、専用住戸を充実させることで「一人でも快適にいられる空間」を作っている。さらに、一人暮らし用やファミリー用など様々な形態の専用住戸があるのも特徴だ。

「『一緒に生活する』のではなく、高齢者や子育て家族、シングルの男女など、多世代の人がみずから人との距離感を選びながら、ゆるやかにつながっていける暮らしを作っています」(同)

コレクティブハウジング社が運営支援しているハウスでは見学会を開催しており、また、居住希望者向けのオリエンテーションも行われている。興味のある人は、同団体に問い合わせてみるのがいいだろう。

引用:R25
スポンサーサイト
2013. 06. 26  
不動産関連事業を手掛けるファーストロジックは4日、「投資用市場動向データ最新版2013年3月期分」を発表した。運営する収益物件のマッチングサイトに新規掲載された全国の収益物件や問い合わせのあった収益物件について、その動向を調査したもの。調査期間は3月1日から31日まで。

 調査結果よると、投資用1棟アパートでは、新規掲載された物件価格は前月比で324万円上昇、問い合わせがあった物件価格も前月比924万円上昇した。また、投資用1棟マンションでは、新規掲載された物件価格は前月比で226万円上昇し、問い合わせがあった物件価格も前月比3,062万円上昇した。投資用区分マンションでは、新規掲載された物件価格は、前月比で62万円上昇し、問い合わせがあった物件価格も前月比79万上昇した。

 投資用不動産においてもアベノミクス効果の影響か、価格の上昇が見られる。その一方で、想定年間収入を物件購入価格で割った「表面利回り」は、緩やかに下落しているようだ。

 同調査結果によると、投資用1棟アパートでは、新規掲載物件の表面利回りは前月比で0.08%下落、問い合わせ物件の表面利回りも0.37%下落した。投資用1棟マンションでは、新規掲載物件の表面利回りは前月比で0.1%上昇したものの、問い合わせ物件の表面利回りは0.19%の下落した。また、投資用区分マンションは、新規掲載物件の表面利回りは前月比で0.51%下落し、問い合わせ物件の表面利回りも0.16%下落した。

 収益不動産の価格は上昇しても、想定する家賃収入が増えないため、その分の利回りが低下したというわけだ。

 調査結果は短期的な動向ではあるものの、日本は少子高齢化によって人口減少は避けられず、今後も空室の増加が予想される。空室の増加や、それにともなう家賃の下落分を加味すると、不動産投資の利回りは引き続き厳しい環境が続くのかもしれない。

引用:MONEYzine

2013. 06. 25  
「ルームシェア」といえば、複数人で賃貸物件を借り、居住空間と家賃を折半するイメージ。ネット上にはルームメイトをマッチングするサイトがあふれているし、ルームシェアに対応する物件自体もかなり増えてきた印象がある。

そんな需要の高まりを受け、最近では充実の設備を誇る「シェアハウス型サービスアパートメント」なる物件も登場している。ひと昔前に「ゲストハウス」と呼ばれていたものに比べて規模が大きく、共有スペースが高級ホテル並みに充実している物件も少なくないとか。じっさいのところ、どれほど進化しているのか? 今年3月にオープンしたばかりの大型シェアハウス「コンフォートたまプラーザ」を訪ねてみた。

都心の人気エリア、東急田園都市線「たまプラーザ駅」から徒歩8分。ケヤキの並木通り沿いに建つ同物件は、もともと企業の寮だった建物を買い上げ、リノベーションしたものだ。居住者に割り当てられる個室は全部で126室。2人部屋のシェアルーム(月々の家賃4万3000円、5万5000円)とシングルルーム(月々の家賃8万9000円)に分かれている。リフォームされた清潔感のある室内には、冷蔵庫や作業机、ベッドなど最低限の家具は置かれているが、私物のインテリアを持ち込むことも可能だという。

目を見張るのは超豪華な共有スペースだ。

まず、IHヒーター4台と調理器具、食器などを完備する料理好きにはたまらない最新型システムキッチン。中央には対面式のカウンターが置かれ、調理中の会話も弾みそう。キッチンカウンター越しに広がるリビングダイニングは、大型テレビを見ながら食事や会話を楽しめる団らんスペースだ。このほか、新聞、雑誌を自由に閲覧できるエントランス、共有のPCが置かれたラウンジ、カウンター式のお洒落な喫煙ルーム、音響設備が整うシアタールームなどもある。

共有スペースを使った楽しみも多い。シアタールームでの映画上映会や、多目的ルームでのワークショップ、中庭でのバーベキューなど、運営者が音頭を取ってイベントを開催しているのだ。住民だけで楽しむのではなく、近所の住民を招くこともあるという。

「外部の人間を完全にシャットアウトするシェアハウスもありますが、ここでは外部との交流を積極的に行いたいと考えています。地域の方を招いて講座を開いたり、共用スペースでヨガやピラティスの教室を開催したり、様々な企画を考えています」(コンフォートたまプラーザを運営する「オークハウス」の横山雄一さん)

こうした方針からか、自由に友人を招くことも許されている。2 泊までなら無料、3泊目からは水道・光熱費代として1泊ごとに1000円を支払えば、1週間程度の滞在も可能だ。契約者以外の立ち入りを厳しく制限している物件もあるなか、かなり寛容的な姿勢といえる。だが、過ぎた自由は「無法」を生むリスクもある。トラブルは起こらないのだろうか?

「共同生活に向いているか面接でしっかり審査し、ある程度の常識や協調性を備えた人にご入居いただいておりますのでトラブルはないですね。ゲストハウスやシェアハウスというのは、不動産業界では長らくニッチな存在でした。でも最近は、マスコミに取り上げられることも多く、認知度やニーズがどんどん高まっていますから、業界として統一したルールや基準を設ける動きも始まっています」(同)

業界全体で枠組みを作れば、「入居者同士の交流」というシェアハウス独自の魅力を担保したうえで、トラブルを防ぐことができるという。こうした取り組みに加え、魅力あふれる物件が増えていくことで、日本のシェアハウス人気もさらに高まりそうだ。

引用:R25


2013. 06. 10  

マンションが一般的な住まいになるにつれ、「経年劣化」という課題がクローズアップされてきた。現在、約600万戸のうち100万戸超は築30年以上の高齢マンションとなっている。今後はさらに増える。10年後には全体の3分の1を占める見通しである。

 住まいの資産価値を守り、気持ちよく住み続けるためには、適切なタイミングでの大規模修繕工事をすることが欠かせない。照明の球切れ、ちょっとしたさびの塗り直しといった日常の補修工事とは別に、時間の経過とともに劣化する部分をまとめて直すのが大規模修繕工事だ。

 一方、マンション修繕という大きなイベントは、一生のうちにそう何度も体験できるものでもない。うっかり業者にだまされないように、情報武装しておいて損はない。

■ 修繕工事の対象となるのは主に仕上げ部分

 マンションの構造は大きく分けて、躯体(コンクリートや鉄筋)、仕上げ(クロス、ペンキ)、設備(電機、給排水、空調など)の3つからなる。修繕工事の対象となるのは、主に2つめの仕上げ部分。具体的には、酸化や紫外線、風雨、ほこりなどで痛んだ外壁塗装を塗り直したり、日光や風雨にさらされて劣化した屋上の防水をやり直したり、非常階段や雨樋(どい)といった鉄部を塗り直したりする。こうした作業を行うためにマンションの全面に足場を組んで囲う仮設工事も欠かせない。

 15年くらい前までは、築10年目に初回、20年目に2回目、と10年ごとに大規模修繕工事を行うのが一般的だったが、今は初回が12~13年目となる場合が多い。建材や工法が進化した分、建物の劣化が緩やかになったのかもしれないが、以前の間隔が短すぎたのではないかという疑問も残る。
.

 新築分譲の段階で存在する「長期修繕計画」は、デベロッパーが作成したものだが、もし、判で押したように10年ごとの工事計画が組まれていたら、すぐに検討しなおした方がいい。国のガイドラインは5年ごとの見直しを薦めている。

 「1回目の大規模修繕工事が築18年だったり20年だったりする例もありますよ」。

 管理組合の団体である京滋マンション管理対策協議会(京滋管対協)の谷垣千秋代表幹事はこう指摘する。「塗装や防水にまつわることは、勉強すれば誰でも理解できる分野です」(谷垣代表幹事)。そのうえで、日常のちょっとした補修工事でも管理会社から記録を見せてもらうようにしていれば、次第に、この工法は持ちがいい、この材料はあまり効果がないというようなことがわかっていくはずだという。

 「住民が予防管理に詳しくなると、次の工事の際には、本当に必要な箇所に吟味した材料を使える。工事費が安いと中身がずさんになるという声がありますが、逆や、と言いたい。往々にして、高い工事内容を押しつけられているのです」(谷垣代表幹事)。

 気になる大規模修繕工事の費用は、外壁が塗装壁で1世帯60万~80万円、タイル壁だと1世帯80万~100万円が1つの目安となる(50~100戸のマンションの場合)。タイル壁は欠けたり浮いたりしたタイルを剥がし、下地を補修し張り直すという手間がかかるため割高になる。ただ、工事の内容を最適化すれば、工事費を納得いく水準にすることは可能だ。

■ 修繕分野に決まり切った常識はない

 マンションストックの増加に伴い、補修・修繕の実例もどんどん積み上がってきている。当然、技術も日進月歩。新しい工法を取り入れない手はない。

 総工事費の3割超を占めると言われる作業足場の世界では、組み立て式の仮設足場に代わる選択肢として、移動昇降式やブランコ式が注目されている。組み立て式は前述のように、マンションの周囲をすべて足場で囲い、シートやネットで覆うやり方だ。


これに対して、移動昇降式は、まず建物に沿ってマストと呼ばれる柱を立てる。そこにプラットフォームという作業スペースを設置。プラットフォームが柱に沿って上下に移動するしくみだ。工事中以外の階は、眺望も採光も遮られずストレスがないうえ、足場を伝って侵入者が入るおそれもないので防犯上も安心だ。

 「リフトクライマー」の名称で移動昇降式足場を展開するエスアールジータカミヤでは、通常の足場が組めない高層マンションを当初念頭に置いていたが、「『工事中の閉塞感から開放される』と、意外にも中層階マンションから引き合いが多い」(エスアールジータカミヤ)。モーターを使っているので、プラットフォームが昇降する際も「ハイブリッド自動車並みの静かさ」(同)だとか。マストは地上210?の高さまで設置でき、国内に現存するあらゆるタワーマンションに対応可能だ。

 一方のブランコ足場は、ロープで吊るしたブランコに腰掛けて作業する。設置が簡単で費用も安い。ロープは本格的な登山にも使うもので、通常1~3??の太さがあり、800??~1?の重量にも耐える。ブランコ足場で長年の実績がある外装専科の伊藤洋之輔社長は、「作業員の足に力が入らないというような心配も無用です。実際、道路沿いの崩落防止工事では100%近くブランコ足場が使われている」(伊藤社長)。

■ まだまだ多い誤解や先入観

 マンションは1つとして同じものはない。常識だと言われる工事内容でも、本当に必要なのかは一度疑ってみるべきだろう。

 たとえば、外壁の高圧水洗浄。1平方?80~150円かかる。吹きだまりや陰に隠れた箇所には有効だが、「道路に面したような外壁についた汚れは、雨でつねに流され、洗われている」「水ならぬおカネを吹き付けて下水に流すようなものだ」と指摘する専門家は少なくない。
.

 工事に先立って行う建物診断もムダになることがある。

 建物診断では、外壁の痛みや鉄部のさびなどを目視検査したり、ハンマーでコンクリートを打って返ってくる音で強度を測ったり、あるいはコンクリートに薬液を吹き付けて中性化(47?図参照)を確かめたりする。ただし、このために作業足場を組むことはしないので、管理人の巡回経路プラスアルファの範囲内しか診断できない。足場を組んで上に昇ってはじめて大きな亀裂を見つけてびっくり、というケースは十分想定される。もちろん、建物診断のおかげで重大な劣化を発見できる場合もあるだろう。ちなみに、診断費用の相場は1戸1万円程度だ。

 「そもそも、建てられた年代によって建物の弱点は違います。当然、修繕方法も変わってくる」。建物診断設計事業協同組合の山口実理事長はこう指摘する。

 塗装壁からタイル壁に移行したのが80年以降だ。90年前後は、給排水管が金属製から塩ビ製へがらりと変わる転換点となった。これ以降のマンションでは、給排水管の修繕間隔はずいぶん短くなっているはずだという。

■ どの工事業者に頼むかも重要

 工事内容の決定と同じくらい重要なのが、どの工事業者に頼むかだ。

 以前は、日常の管理を委託している管理会社に、大規模修繕工事も依頼するのが常識だった。ただ、管理会社はそのマンションの修繕積立金の額も何もかも把握しているため、「足元を見られるおそれがある」と敬遠される方向にある。代わって、設計監理方式と責任施行方式の2つが新たな主流となりつつある。

 設計監理方式とは、工事は施工会社に、監理は設計事務所に分けて任せる方法だ。「監」の字を使うのは、工事の内容を監督する意味だ。一方の責任施工方式は、工事業者に監理も任せるやり方。最近では「チェック機能が働く」と、設計監理方式が人気だ。建物診断から始まり、工事の仕様決定、施工会社選定の補助、工事が始まってからは週1~2回の現場巡回や施工内容のチェックを委託し、監理料は総工事費のおよそ7~10%というのが相場だ。

 ただ、「設計事務所は必ず住民を守ってくれるというのは錯覚」と、ある修繕コンサルタントは指摘する。設計士が談合の音頭をとったり、施工会社からリベートをもらっていたりする例もあると言う。大学の建築学部にマンション維持管理・修繕の専門学科はない。建築と修繕とはまったく異なる仕事だという指摘もある。「どの方式が優れているということはなく、信頼できるパートナーを選ぶことが欠かせない」

引用:東洋経済オンライン
2013. 06. 01  
11.jpg
12.jpg
13.jpg
14.jpg


↓ ↓ ↓ こちらをクリック

資産になる家「rect」標準設備

問い合わせは、桃太郎不動産まで

TEL 06-6319-7166
プロフィール

momotaroubank

Author:momotaroubank
momotarou不動産の投資用不動産事業部です。
自己資金0円で、3年で3億円の資産を創るお手伝いをします。

momotarou不動産投資倶楽部

検索フォーム
ブロとも申請フォーム
QRコード
QR