2014. 12. 17  

■手元のお金を確認しよう

 優良な物件を発見しても、一歩立ち止まって、自分自身の個人的なタイミングを確認する必要があります。物件の購入にあてられる自己資金がいくらあるかで、運用の収支が大きく変わってきます。自己資金だけでまかなえなければ、融資を利用することになりますが、融資の比率が高ければ高いほど毎月の返済額は大きくなるのは当然です。

 年間家賃収入の物件の購入価格に対する割合が利回りとなりますが、これはあくまで表面的なもの。年間の家賃収入から必要経費を引いたものを購入価格で割り、「実質利回り」を計算しましょう。この実質利回りを12で割ったものが毎月の現実的な収入となります。

 この毎月の収入と借入金の返済額のバランスはどうでしょうか? 返済額が収入を上回るようでは経営として成り立ちません。つまり、あなたにとって、その物件の買い時ではないということです。

 一方、好景気で物件価格が高く利回りが低めでも、ある程度自己資金に余裕があれば、無理なく運用していけることもあるのです。自己資金が多ければ、融資の割合も低くなり、金利による収益への圧迫も少なくなります。これが、自己資金は、個人的なタイミングを左右する大きな要因といえますね。

 いかがでしたか?物件の買い時によって、購入後の利回りや収支に差が出ることをわかっていただけたかと思います。それゆえ、不動産投資を始めるにあたっては「買い時」を見極めることが重要なのです。

 社会の状況による客観的なタイミングと、自分自身の資産状況をはじめとする主観的なタイミングのバランスをどう取るかになります。そのとき、大きな決め手となるのが、自己資金。ある程度まとまった額の自己資金があるかどうかで買い時を引き寄せることができます。

 資金を貯めつつ、経済動向や物件の状態など冷静に分析し、物件購入の最適なタイミングを逃さないようにしましょう。
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引用:ZUU online
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2014. 12. 10  
 「不動産は縁のもの」とよくいわれます。これは、投資用や事業用物件だけでなく、マイホームでも同じこと。特に投資の場合は、良い物件にめぐり会ったと思っても、将来にわたり収支が合うかどうかは「買い時」によって左右されることも多いのです。投資物件は安く買えるに越したことはないのですが、安ければ必ずしも買い時とはいえないようです。物件をうまく運用し好収益を得ていくためには、立地や物件の価格といった条件がそろう以外にも、自分にとってベストなタイミングで物件を購入することが大切です。今回は、不動産物件の「買い時」について解説します。

■物件購入の2つのタイミング

 不動産には大きく分けて、2つの買い時(タイミング)があります。まず、1つ目は、景気や金利、物件の供給戸数といった経済動向や社会の変化の潮流による、いわば「社会的なタイミング」です。もう1つは、買主の資産状況やライフスタイルによる「個人的なタイミング」。物件の購入にあてられる資金がどれくらいあるのか、本業の業績は順調か、また自分で物件を管理していく時間の余裕はあるのかといったことです。

 不動産投資で成功するには、この2つの客観・主観的なタイミングのバランスを見極めることが重要です。


■「安く買って高く売れる」のはいつ?

 不動産市場は景気と連動し、物件の売買価格は浮き沈みがあります。不景気で不動産相場が全体的に安値のとき利回りは高く、逆に好景気で不動産相場が高値のときの利回りは低くなるのです。

 不況のときは、優良物件が比較的安値で売りに出されることが多くなります。良い物件が安く買えるのですから、高い利回りを実現できる好機です。これが第一の「社会的タイミング」です。


■物件の周囲の環境を確認しよう

 物件そのものや、立地にも「買い時」があります。特に注意したいのが、中古建物の状態や築年数です。現在、満室稼働している物件でも、修繕箇所が多かったり、すぐに大規模修繕が必要であったりすると、収支に大きく影響します。さらに、建物の耐用年数があと何年残っているかで融資の借入期間も違ってきます。

 また、立地を取り巻く環境も時期によって変わることがあります。今は地価があまり高くないエリアでも、再開発などが予定されていれば、今後値上がりが期待できるので買い時といえるでしょう。一方で、人口が減少しているエリアでは、物件は売買価格・賃料とも下落していく恐れがあります。

引用:ZUU online
2014. 12. 03  
■築年数を意識して物件を選ぼう

 中古物件を築浅物件、バブル期物件以外に重要な観点は、耐震基準です。1978年に起きた宮城県沖地震を起因として、1981年6月に新耐震法が施行されました。これは「震度6以上でも倒壊しない住宅」をつくることを目的としています。さらには、2005年に起きた構造計算書偽装事件を受けて、2007年の改正では建築確認・検査の厳格化が定められました。自分が購入しようとしている物件がどの時期に当たるかによって、耐久度が大きく異なってくるというわけです。少なくとも投資物件としては1981年6月に施行された新耐震法に沿った建物を購入すると良いでしょう。

 中古物件は築年数が古くなればなるほど価格が下がり、投資利回りに魅力が出てきますが、設備や立地、さらには耐震性という観点を忘れないようにしましょう。入居者がいなければ家賃は発生しません。投資利回りの計算がただの皮算用になってしまいます。このことだけは常に意識しておきましょう。

引用:ZUU online
2014. 12. 02  
■築浅物件とバブル期物件の徹底比較!

 さて、中古物件と言ってもその範囲はかなり広いです。ここでは築年数10年以内の築浅物件と今よりも前に不動産投資が流行った時期のバブル期物件にわけてその物件の特徴を押さえておきたいと思います。

 築浅物件の特徴で、まず挙げることができるのは、ワンルームにせよ、ファミリータイプにせよ設備が新しいということです。バストイレが別であることは当たり前ですが、セキュリティもしっかりとしており、現在のニーズを取り込んだ物件となっていることが多いため、当面はわざわざリニューアルをしなくても良いということです。特に中古ワンルームマンションの場合には、ワンルームにしては広めな物件が多いため、その分家賃も高く設定しても入居希望者を見つけやすいと言えます。

 一方、バブル期物件の特徴を見ていきます。バブル期は物件そのものが高額化していった時代です。高くても売れるという状況であったことから、当時の高性能設備を導入していたケースが多いです。そして、都心の物件はあまりにも高額となったため、ファミリータイプマンションは郊外へと進出していきました。一方、ワンルームマンション投資もブームとなり、狭い上に3点式ユニットといった設備の物件が多く見られます。この時期の都心のファミリータイプマンションに投資をする際には、設備の更新にどれくらいかかるかということをチェックしておく必要があります。空調が埋め込み式のような場合には交換費用が思わぬほど高額になる場合もあります。ワンルーム物件においては古さ・狭さが目立ってしまうため、物件の厳選が必要となってきます。人気エリアでは多少古くても賃貸ニーズが強いケースもあります。物件選別眼が非常に重要になってくると言えるでしょう。


引用:ZUU online
2014. 12. 01  
第2次安倍政権の発足以来、外国人観光客の誘致、2020年の東京オリンピック・パラリンピックの開催決定などにより、都市開発が活発化しつつあり、不動産市況も活気を取り戻しています。品川における大規模再開発や渋谷の再開発、さらには復興需要も重なり、建築費が上昇し、新築マンションの価格にも影響が出始めました。そして、その影響は中古市場にも波及しつつあります。東京カンテイが発表している「中古マンション70㎡価格月別推移」によれば、8月の首都圏の中古マンション価格は前月比0.4%のマイナスとなっているものの、前年同月で比べると0.9%のプラスとなっています。特に東京都では前年同月比3.1%(東京23区内に限れば3.9%)、千葉県では同3.4%と高い伸びを示しています。このような状況の中、インフレヘッジとして不動産を保有しようとする人も少なからずいます。今回は不動産投資の対象としての中古物件という観点からその魅力についてまとめてみました。

■なぜ新築物件は避けるべきなのか?

 都市部のエリアから築年数など様々な条件の物件があるなか、不動産投資の対象として新築物件を購入することは避けるべきです。なぜならば、新築物件は当初から投資を目的に販売価格が設定されているわけではないからです。新築物件の場合、その販売価格構成は土地代、建築費、広告費、不動産会社などにおける人件費、不動産会社における利益となります。ここに購入者の投資リターンの入る余地がありません。しばしば魅力的な利回りの新築マンションのチラシを見かけることがありますが、周辺家賃と比べると割高と言わざるを得ない場合が多いです。このようなケースは利回りを高く見せるために想定家賃を高くしたとみるべきでしょう。一方、中古物件となると新築物件の際にかかったコストは度外視されます。利回り重視での価格設定となるのです。そのため、中古物件の方が投資には向いているというわけです。但し、新築物件でもリーマンショックの時期にあったような投げ売り状態の時には注目しておきましょう。このような場合も販売価格構成が無視されていると言えるからです。


引用:ZUU online
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