2015. 08. 30  
コンニチワ ニシカワです。

相変わらず、関東はもちろん、中京、関西共に収益マンションの売買

が盛んです。関西でもの収益利回りが7%前後の売却物件が増えつ

つあります。一概に7%台の物件が悪い訳ではありません。立地、築

年数、建物の工法、土地が広い、管理が良い、不可価値条件がある。

などですが、収益マンションを購入すれば特に一棟の建物を購入した

場合、購入時に物件の状態がどうかでその後の維持に影響をうけま

す。通常築10~15年で外壁、屋上、共用部塗装、防水工事などの

工事が建物を維持するうえで必要になってきます。木造以外であれば

建物の規模にもよりますが、4,5階建以上になると1,000万円以上は

かかると思われます。エレベーターがあれば維持管理状況、受水槽の

状態、配管状況、消防設備の不具合他いろいろと不具合が生じてくる

と修繕が必要となり費用もかなりかかります。また、賃借人が入れ替

わると各部屋のリフォームも必要となり、購入しただけで賃料収入の

事だけ考えてたらひどいことになります。年間のキャッシュフロー

は修繕費であっという間にふっとんでしまいます。購入時に修繕履歴

を売主側からきいておかないと大変な目にあいます。逆に修繕をして

いない物件を選び大幅な値引き交渉をして購入後自分で発注し修繕す

る人もいますがよほど修理業者を知っているか自らが修理業者でない

限り危険な賭けとなります。ただ、大規模な修繕は物件の価値を高め

賃料を上げたり、稼働率が上がり部屋が満室になる可能性あ高く年間

の賃料収入が上がる基となり、長期的にみればやっといた方がいいと

思われます。修繕履歴のしっかりした物件を購入することが安全な収

益物件の購入法だとわたしは思います。

スポンサーサイト
2015. 08. 24  
コンニチワ ニシカワです。

政府が8月22日に高齢者が地方移住を希望する際に税制面から

後押しする方向で検討を始めているそうです。所得税の住宅買替

特例ではマイホームの売却で購入時より価格が下がっていた時の

損失を、ローンを組んで買替れば損失を所得から控除する所得税

特例制度を買替でなく、地方の賃貸住宅に住み替える高齢者にも

適用する方針です。これを2017年の税制改正での実現を目指す

ようです。

ローンを組んでの住宅買替の特例要件すると、高齢者は年齢から

働いていても通常ローンは組めないため、一定の条件をつけること

でローン要件の撤廃を検討し、地方の賃貸住宅に移り住む場合も

所得控除を受けることが可能になるようです。

一時的には地方の市営、県営公団、民間賃貸住宅の入居者が増え

市町村も人口増加によって、税収も上がるでしょうが高齢者だけでの

移住ではその先の未来が見えないように思えます。ただ、東京などは

今年からの相続税控除額の減額で相続税対策を必要とする高齢者が

ふえるので、ある意味での対策にはなるのでしょうが、東京一極集中

是正どころか若者だけが東京に残り、ますます地方からの若者も東京

へあつまっていくことになるのではと懸念します。
プロフィール

momotaroubank

Author:momotaroubank
momotarou不動産の投資用不動産事業部です。
自己資金0円で、3年で3億円の資産を創るお手伝いをします。

momotarou不動産投資倶楽部

検索フォーム
ブロとも申請フォーム
QRコード
QR